Chi è residente in Italia ai fini fiscali e possiede un immobile nei Paesi Bassi deve l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. L’errore più frequente è calcolarla sul prezzo di acquisto. Per gli immobili situati in Paesi UE e SEE la norma italiana rinvia al valore catastale estero, e per i Paesi Bassi quel valore è il WOZ, cioè il valore su cui il Comune calcola l’OZB.
Su un immobile acquistato a € 160.000 e oggi valutato € 440.000 ai fini WOZ, la differenza tra le due basi è, per ciascuno di due comproprietari al 50%, di circa € 1.500 di IVIE all’anno.
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Chi deve l’IVIE e per quanta parte dell’anno
L’IVIE si applica alle persone fisiche residenti in Italia che possiedono un immobile all’estero o vi detengono un altro diritto reale (art. 19, commi 13 e 14, D.L. 201/2011). L’imposta è proporzionale alla quota di possesso e ai mesi dell’anno in cui il possesso si è protratto. Il mese conta per intero se il possesso è durato almeno 15 giorni.
L’aliquota indicata nelle istruzioni al modello Redditi PF 2026 (Fascicolo 2, quadro RW, colonna 31) è l’1,06%. L’abitazione principale non è soggetta a IVIE, salvo che rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 o nelle categorie estere equivalenti.
La base imponibile: il valore WOZ, non il prezzo di acquisto
Per gli immobili situati in un Paese UE o SEE che garantisce un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello catastale determinato nel Paese in cui l’immobile si trova ai fini delle sue imposte patrimoniali o reddituali. Il costo di acquisto si usa solo in mancanza di tale valore (art. 19, comma 15, D.L. 201/2011).
La circolare 28/E del 2012 (paragrafo 1.2.1) definisce quel valore come “il valore dell’immobile preso a base per la determinazione di imposte ivi dovute”. La Tabella 1 allegata indica per i Paesi Bassi l’onroerendzaakbelasting (OZB) come imposta di riferimento. Il WOZ è la valutazione comunale su cui si calcola l’OZB, quindi è il valore da assumere.
Due precisazioni dalla circolare. La Tabella 1 è stata redatta dall’Agenzia delle Entrate senza verifica con le autorità estere: chi individua un valore diverso in base alla normativa straniera può utilizzarlo, dandone evidenza in caso di controllo. Inoltre, nel quadro RW il valore si indica con il criterio di determinazione codice 5 (valore catastale) in colonna 6.
Nota operativa. Le istruzioni al modello impongono gli stessi criteri di valutazione ai fini dell’indicazione nel quadro RW, anche quando l’IVIE non è dovuta.
Quale annualità WOZ
Le istruzioni italiane non dicono quale annualità WOZ corrisponda a quale periodo d’imposta italiano. Il provvedimento WOZ emesso in un anno riporta un valore riferito al 1° gennaio dell’anno precedente.
Il criterio che seguiamo è usare il valore che il Comune applica per l’OZB dell’anno d’imposta considerato, come risulta dall’avviso OZB di quell’anno. In questo modo la base IVIE resta allineata all’imposta estera che la norma italiana assume come riferimento. È un criterio operativo, non una regola espressa nelle istruzioni.
Esempio numerico
Due coniugi possiedono ciascuno il 50% di un appartamento acquistato a € 160.000. Il valore WOZ dell’anno è € 440.000. Gli importi sono illustrativi.
| Su valore WOZ | Su prezzo di acquisto | |
|---|---|---|
| Valore | € 440.000 | € 160.000 |
| Quota per proprietario (50%) | € 220.000 | € 80.000 |
| IVIE all’1,06%, anno intero | € 2.332 | € 848 |
La differenza è di € 1.484 per proprietario in un anno, prima di ogni credito.
Il credito per l’OZB
L’IVIE si riduce di un credito per le imposte estere sull’immobile (art. 19, comma 16, D.L. 201/2011). Per i Paesi UE e SEE il credito comprende anche le imposte reddituali e patrimoniali gravanti sullo stesso immobile, non già detratte ai sensi dell’art. 165 del TUIR.
La circolare (paragrafi 1.3.1 e 1.3.2 e Tabella 1, colonna 3) elenca l’OZB tra le imposte detraibili per i Paesi Bassi. Le condizioni che ne derivano sono:
- l’imposta deve essere stata pagata nell’anno di riferimento;
- il credito non può superare l’IVIE dovuta;
- sono escluse le imposte legate all’utilizzo dell’immobile come abitazione, quindi si considera la sola quota di OZB a carico del proprietario, non quella a carico dell’utilizzatore.
In dichiarazione il credito si riporta nella colonna 12 del quadro RW. L’IVIE dovuta della colonna 32 è pari all’IVIE calcolata in colonna 31, meno il credito di colonna 12 e l’eventuale detrazione per abitazione principale di colonna 13.
Le fonti non indicano come ripartire il credito quando l’avviso OZB è intestato a uno solo dei comproprietari. Noi lo ripartiamo per quota di possesso e conserviamo avviso e prova del pagamento.
Seguendo l’esempio: se la quota di OZB a carico del proprietario pagata nell’anno è € 250, ciascun comproprietario porta a credito € 125. L’IVIE dovuta per ciascuno è € 2.332 − € 125 = € 2.207.
Cosa si indica in dichiarazione
L’immobile si indica nel quadro RW del modello Redditi PF. Le indicazioni principali sono:
- colonna 1: codice 1 (proprietà);
- colonna 4: codice dello Stato estero (Paesi Bassi);
- colonna 5: quota di possesso;
- colonna 6: codice 5 (valore catastale);
- colonna 8: valore al termine del periodo d’imposta;
- colonna 11: mesi di possesso.
Se l’immobile non è più posseduto al 31 dicembre, si assume il valore rilevato al termine del periodo di detenzione (circolare 28/E, paragrafo 1.2).
Nota operativa. Per gli immobili esteri per i quali non siano intervenute variazioni nel periodo d’imposta, le istruzioni escludono l’obbligo di indicazione in dichiarazione, restando dovuti i versamenti IVIE (art. 7-quater, comma 23, D.L. 193/2016). Se interviene una variazione, come un acquisto, una vendita o un cambio di titolo, il quadro RW va compilato con tutti gli immobili esteri, compresi quelli invariati, per determinare correttamente l’IVIE complessiva.
Documenti da conservare
- l’atto di acquisto, con il prezzo;
- il provvedimento WOZ di ciascun anno, con la data di riferimento del valore;
- l’avviso OZB, con la quota del proprietario e quella dell’utilizzatore, e la prova del pagamento con la relativa data;
- la documentazione sulle quote di proprietà;
- l’atto e le date di eventuali acquisti o vendite nell’anno;
- il prospetto di calcolo dell’IVIE.
Errori frequenti
- Calcolare l’IVIE sul prezzo di acquisto quando esiste il valore WOZ.
- Portare a credito l’intero importo dell’OZB, compresa la quota a carico dell’utilizzatore.
- Confondere l’anno dell’avviso con l’anno di pagamento.
- Applicare un credito superiore all’IVIE dovuta.
- Non considerare i mesi di possesso nell’anno di acquisto o di vendita.
Domande frequenti
Devo l’IVIE su un immobile nei Paesi Bassi se risiedo in Italia? Sì, se sei residente in Italia ai fini fiscali e possiedi l’immobile o un altro diritto reale. L’abitazione principale resta fuori dall’IVIE, salvo che rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9 o equivalenti.
Posso usare il prezzo di acquisto invece del WOZ? Solo se manca il valore catastale. Per gli immobili UE e SEE prevale il valore catastale estero (art. 19, comma 15, D.L. 201/2011; circolare 28/E/2012).
L’OZB riduce l’IVIE? Sì, come credito d’imposta, entro il limite dell’IVIE dovuta. L’imposta deve essere pagata nell’anno di riferimento e conta la sola quota del proprietario.
Se ho venduto l’immobile durante l’anno? L’IVIE è dovuta per i mesi di possesso. Si assume il valore al termine del periodo di detenzione e l’immobile va indicato nel quadro RW perché è intervenuta una variazione.
Assistenza
Lo Studio Bonaccorsi assiste imprenditori, professionisti titolari di partita IVA e società in materia fiscale italiana e internazionale, compreso il calcolo dell’IVIE e l’indicazione degli immobili esteri in dichiarazione. Non assiste lavoratori dipendenti privi di partita IVA o di attività d’impresa.
Questo articolo ha finalità informative generali e non costituisce un parere fiscale individuale. Base di valutazione, aliquota e crediti dipendono dall’annualità e dalle circostanze del caso.
Riferimenti: art. 19, commi 13-16, D.L. 201/2011; circolare Agenzia delle Entrate n. 28/E del 2 luglio 2012, paragrafi 1.2, 1.3 e Tabella 1; istruzioni al modello Redditi PF 2026, Fascicolo 2, quadro RW (colonne 6, 11, 12, 31 e 32); art. 7-quater, comma 23, D.L. 193/2016; art. 165 TUIR.